Financiamento de imóvel pela tabela Price ou SAC: o que muda na sua parcela

Entenda como Price e SAC distribuem juros e amortização, compare um exemplo ilustrativo e saiba o que conferir além da prestação inicial.

Equipe CAC 04/11/2026 6 min de leitura

Por que o sistema de amortização importa

Ao comparar tabela Price ou SAC, você está avaliando maneiras diferentes de devolver o valor financiado e pagar os juros ao longo do tempo. Essa escolha interfere na prestação inicial, na velocidade de redução da dívida e no custo da operação.

Ela não deve ser feita apenas pela parcela que cabe hoje no orçamento. Um financiamento de imóvel costuma acompanhar mudanças de renda e despesas familiares. Por isso, compreender o saldo devedor e os possíveis ajustes do contrato é tão importante quanto comparar a primeira cobrança.

Nenhum dos sistemas é abusivo apenas pelo nome. A análise precisa considerar a taxa, o prazo, os critérios de atualização e os demais custos, além das informações apresentadas antes da assinatura.

Amortização e juros não são a mesma coisa

Amortização é a parte do pagamento destinada a devolver o principal da dívida. Os juros remuneram o crédito e, nos exemplos tradicionais desses sistemas, são calculados sobre o saldo devedor do período anterior.

A cobrança mensal do financiamento pode incluir outros componentes, como seguros e tarifas. Também pode haver atualização do saldo conforme as condições contratuais. Portanto, a prestação efetivamente cobrada pode não coincidir com uma simulação que considera somente amortização e juros.

Antes de comparar propostas, identifique:

Valor do imóvel e da entrada.
Montante efetivamente financiado.
Taxas mensal e anual e prazo de pagamento.
Sistema de amortização adotado.
Eventual índice de atualização e sua forma de aplicação.
Seguros e demais despesas da operação.
Custo Efetivo Total e condições para pagamento antecipado.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, conhecido como SAC, a amortização do principal é constante no modelo básico sem atualização. Ela resulta da divisão do valor financiado pelo número de prestações.

Como o saldo cai a cada pagamento, os juros também diminuem quando a taxa permanece a mesma. Nesse cenário simplificado, a soma de amortização e juros começa mais alta e diminui ao longo do contrato.

A parcela do SAC sempre diminui?

Não é seguro afirmar isso para o valor total do boleto. Atualização monetária, seguros e outros componentes podem alterar a cobrança. A tendência decrescente do modelo básico é uma boa referência, e a análise do seu contrato mostra como ela se aplica ao seu caso.

Leia a planilha de evolução e confira quais valores são projetados. Uma simulação construída com determinado índice não assegura que o comportamento futuro será igual ao cenário apresentado.

Como funciona a tabela Price

Na tabela Price, a prestação formada por amortização e juros é constante no modelo básico, com taxa fixa e sem atualização. No início, os juros representam uma parcela maior desse pagamento. Com a redução do saldo, a participação dos juros diminui e a amortização aumenta.

Em comparação com o SAC, mantendo o mesmo principal, taxa e prazo, a Price normalmente começa com prestação menor, mas reduz o saldo mais lentamente nos primeiros pagamentos. Isso ajuda a explicar a diferença de juros totais entre os sistemas nesse cenário.

Prestação constante não significa boleto imutável

A expressão “parcela fixa” exige cuidado. O valor total pode variar quando existem atualização contratual, seguros ou outros componentes sujeitos a mudança. Pergunte exatamente qual parte da cobrança permanece constante e quais fatores podem alterar o desembolso mensal.

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Exemplo ilustrativo de primeiras parcelas

O exemplo abaixo é exclusivamente ilustrativo e não representa oferta de crédito. Para facilitar a comparação, considere R$ 12.000 financiados em 12 meses, com juros de 1% ao mês, sem atualização monetária, seguros, tarifas ou outras despesas. O prazo curto serve apenas para demonstrar a lógica dos cálculos.

No SAC, a amortização é de R$ 1.000 por mês. Na Price, a prestação de amortização e juros fica em aproximadamente R$ 1.066,19. Os valores estão arredondados, podendo existir pequeno ajuste no pagamento final.

Sistema	Parcela	Juros	Amortização	Prestação	Saldo após pagamento
SAC	1ª	R$ 120,00	R$ 1.000,00	R$ 1.120,00	R$ 11.000,00
SAC	2ª	R$ 110,00	R$ 1.000,00	R$ 1.110,00	R$ 10.000,00
Price	1ª	R$ 120,00	R$ 946,19	R$ 1.066,19	R$ 11.053,81
Price	2ª	R$ 110,54	R$ 955,65	R$ 1.066,19	R$ 10.098,16

A primeira prestação da Price é menor, mas o saldo após dois pagamentos permanece maior. No SAC, o desembolso inicial é superior e o principal diminui mais rapidamente. Essas diferenças decorrem do sistema, não de uma cobrança irregular por si só.

Em um contrato real, peça simulações com o mesmo valor financiado, prazo e taxa. Se esses elementos forem diferentes, você estará comparando mais do que os sistemas de amortização.

O que conferir antes de escolher

Avalie o orçamento com margem para despesas do imóvel e imprevistos. Uma prestação inicial menor pode ajudar no planejamento, mas não elimina a necessidade de observar o custo total e a evolução da dívida.

Peça uma planilha que separe amortização, juros, atualização e demais cobranças. Pergunte quais premissas foram usadas e como um pagamento extraordinário afetaria o prazo ou as prestações, conforme as opções disponíveis no contrato.

Os arts. 6º, 46 e 52 do CDC apoiam o acesso a informações claras sobre o crédito. O art. 52 também prevê a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Solicite o cálculo específico antes de decidir.

Quando a cobrança merece análise

Diferenças entre a taxa informada e a aplicada, despesas sem explicação e divergências entre a planilha e os pagamentos justificam esclarecimento. A presença de Price ou SAC, isoladamente, não demonstra ilegalidade nem autoriza troca automática do sistema.

Organize o contrato completo, a proposta, a planilha de evolução, os demonstrativos de saldo e os comprovantes de pagamento. Registre a dúvida com indicação do período e do valor, evitando pedidos baseados apenas na percepção de que a dívida cai devagar.

Se houver proposta de renegociação, compare o saldo reconhecido, o prazo e os novos encargos. Solicitar revisão não suspende pagamentos nem impede, por si só, medidas relacionadas à garantia.

A CAC é uma empresa privada de assessoria ao consumidor, sem vínculo com órgãos públicos. A análise das informações pode ajudar a compreender a cobrança e os pontos que exigem esclarecimento, sem promessa de redução ou alteração do contrato.

Perguntas frequentes

SAC é sempre mais barato que Price?

Com o mesmo principal, taxa e prazo, sem atualização ou custos adicionais, o SAC gera menos juros totais porque amortiza o saldo mais rapidamente. Propostas reais exigem comparar também índices, seguros, tarifas e demais condições.

Na tabela Price a prestação nunca muda?

Não necessariamente. A prestação de amortização e juros é constante no modelo básico, mas atualização e outros componentes podem alterar o valor total cobrado. Confira o que o contrato efetivamente prevê.

Posso mudar de Price para SAC depois da contratação?

A mudança não é automática. Depende das condições da operação e de eventual proposta aceita pela instituição. Antes de concordar, compare saldo, custos e prazo, sem presumir que a troca será financeiramente vantajosa.